Usucapião: o que é e como se aplica.

A usucapião é um conceito jurídico que permite a aquisição da propriedade de um bem imóvel por meio da posse continuada e pacífica, mesmo sem um título de propriedade convencional. No Brasil, a legislação define diferentes tipos de usucapião para situações específicas, cada uma com seus próprios prazos e requisitos.

Tipos de usucapião e suas principais características

Aqui estão os tipos de usucapião de bens imóveis mais comuns no Brasil:

1. Usucapião extraordinária: É aplicável a casos em que o possuidor não possui um “justo título” de propriedade e não age de boa-fé. O “justo título” é o documento que prova a aquisição legítima do imóvel, como uma escritura pública. Além disso, a boa-fé refere-se à crença sincera do possuidor de que ele é o verdadeiro proprietário, apesar de não ser confirmado pelos registros oficiais. Para solicitar a usucapião extraordinária, o possuidor deve ter a posse pacífica e contínua do imóvel por 15 anos, sem interrupção ou oposição do proprietário original. Esse prazo pode ser reduzido para 10 anos se o imóvel for utilizado como moradia, se obras significativas foram realizadas no local ou se houver atividade produtiva no terreno ¹.
2. Usucapião ordinária: É aplicável quando o possuidor possui um “justo título” de propriedade e age de boa-fé durante a posse do imóvel. Para ingressar com o pedido de usucapião ordinária, a pessoa deve ter posse contínua do imóvel por 10 anos. Esse prazo pode ser reduzido para cinco anos se o possuidor utilizar o imóvel como sua moradia ou se investimentos econômicos ou sociais significativos forem feitos no local ¹.
3. Usucapião especial: É destinada a proporcionar moradia e subsistência para aqueles que ocupam bens imóveis e não possuem propriedades adicionais. Existem três subcategorias de usucapião especial: rural, urbana, coletiva e familiar ³.
4. Usucapião especial rural: Está prevista no artigo 191 da Constituição Federal e no artigo 1.239 do Código Civil. Essa modalidade se aplica a quem possui posse de um terreno rural com área máxima de 50 hectares, transformando-o em moradia e área produtiva. A pessoa pode solicitar a usucapião especial rural imediatamente após possuir o imóvel por cinco anos ininterruptos, sem oposição. A área deve ser produtiva para o possuidor ou sua família ¹.
5. Usucapião especial urbana: Prevista no artigo 183 da Constituição Federal e no artigo 1.240 do Código Civil, é semelhante à usucapião especial rural, mas aplicada a imóveis urbanos. Para solicitar a usucapião especial urbana, a pessoa deve ter posse contínua do imóvel por cinco anos, sem oposição. O imóvel deve ser utilizado para fins de moradia ou de atividades produtivas de interesse social ¹.

Como solicitar a Usucapião?

Para solicitar a usucapião, é necessário seguir os procedimentos legais estabelecidos pela legislação brasileira. Os requisitos e procedimentos variam de acordo com o tipo de usucapião aplicável.

Aqui estão os passos gerais para solicitar a usucapião:

1. **Reunir a documentação necessária**: É necessário reunir a documentação necessária para comprovar a posse do imóvel, como contas de luz, água, telefone, IPTU, contratos de compra e venda, entre outros. Além disso, é importante obter uma certidão negativa de débitos municipais e estaduais.

2. **Contratar um advogado**: É altamente recomendável contratar um advogado especializado em direito imobiliário para orientar e representar o possuidor durante o processo de usucapião.

3. **Ingressar com a ação judicial**: O processo de usucapião é realizado por meio de uma ação judicial, que deve ser proposta pelo advogado contratado. O juiz avaliará as provas apresentadas e decidirá se o possuidor tem direito à usucapião.

4. **Aguardar a decisão judicial**: O processo de usucapião pode levar tempo, dependendo da complexidade do caso e do volume de processos em andamento na justiça. Durante esse período, o possuidor deve continuar a exercer a posse pacífica do imóvel.

5. **Registrar a propriedade**: Após a decisão judicial favorável, é necessário registrar a propriedade do imóvel em cartório de registro de imóveis.

A usucapião extrajudicial

Além dos tipos de usucapião que mencionei anteriormente, existe também a **usucapião extrajudicial**, que é um procedimento mais simples e rápido para a aquisição da propriedade de um imóvel. Esse tipo de usucapião é realizado diretamente no cartório de registro de imóveis, sem a necessidade de uma ação judicial ¹⁶.

A usucapião extrajudicial foi introduzida pelo Novo Código de Processo Civil e é regulamentada pela Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) ². Para dar entrada no processo de usucapião extrajudicial, é necessário apresentar a documentação necessária, como a planta do imóvel, a certidão de matrícula atualizada, a declaração de que o imóvel não possui pendências fiscais ou tributárias, entre outros documentos ¹⁶.

Ao contrário do procedimento judicial que é proposto perante o Juiz da Vara Cível da Comarca de localização do imóvel, a usucapião extrajudicial é proposta perante o Cartório de Registro do imóvel.

Quais são os riscos envolvidos

Em relação aos riscos do procedimento, é importante destacar que a usucapião pode ser contestada pelo proprietário original do imóvel ou por terceiros que aleguem ter direitos sobre o bem. Além disso, a posse do imóvel durante o processo de usucapião pode ser contestada por terceiros, o que pode levar a conflitos judiciais. Por isso, é fundamental contar com a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário para minimizar os riscos e garantir a segurança jurídica do processo ¹.

Quanto custa um procedimento de usucapião?

O custo do processo de usucapião judicial ou extrajudicial varia de acordo com o valor venal do imóvel, certidões necessárias, custas processuais, a tabela de emolumentos do cartório de registro de imóveis da região e os honorários advocatícios definidos. Em geral se pode esperar um desembolso total entre 15 e 20% do valor de avaliação do imóvel.

Espero que isso ajude! Se você precisar de mais informações ou tiver alguma dúvida, por favor, não hesite em perguntar.

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